Vamos voltar um pouco no tempo para desenvolver os estudos fundiários do presente.Tudo começou com as capitanias hereditárias, onde eram uma forma de administração territorial do império português uma vez que a Coroa, com recursos limitados, delegou a tarefa de colonização e exploração de determinadas áreas a particulares, através da doação de lotes de terra, sistema utilizado inicialmente com sucesso na exploração das ilhas atlânticas.
A capitania de São Vicente foi uma das capitanias hereditárias, estabelecidas por Dom João III em 1534, no Brasil Colônia, visando incrementar o povoamento e defesa do território.
Seu primeiro donatário foi Martim Afonso de Sousa, sendo a capitania dividida em duas partes, das quais a mais setentrional foi abandonada pelo donatário e refundada em 1567 como Capitania Real do Rio de Janeiro sob o comando de Salvador Correia de Sá.
Por não ter sido ocupada por portugueses, a região da baía de Guanabara sofreu uma tentativa de colonização por parte dos franceses, entre 1555 e 1567, a chamada França Antártica.Com a primeira fundação da cidade de São Sebastião do Rio de Janeiro, reverteu para a Coroa como Capitania Real do Rio de Janeiro, tendo como primeiro mandatário Estácio de Sá (1565-1567).
Em 1575, o então governador da capitania do Rio de Janeiro, Antônio Salema, reuniu um exército de portugueses apoiado por uma tropa de índios catequizados, com o objetivo de exterminar o domínio franco-tamoio que já durava vinte anos no litoral norte da capitania. Temendo perder seus territórios, os índios tamoios, ainda aliados aos franceses, foram praticamente dizimados por conta da insurreição, denominada Guerra de Cabo Frio
A administração das capitanias
O donatário constituía-se na autoridade máxima dentro da própria capitania, tendo o compromisso de desenvolvê-la com recursos próprios, embora não fosse o seu proprietário.O vínculo jurídico entre o rei de Portugal e cada donatário era estabelecido em dois documentos: a Carta de Doação, que conferia a posse, e a Carta Foral que determinava direitos e deveres.
Pela primeira, o donatário recebia a posse da terra, podendo transmiti-la aos filhos, mas não vendê-la. Recebia também uma sesmaria de dez léguas de costa. Devia fundar vilas,distribuir terras a quem desejasse cultivá-las, construir engenhos. O donatário exercia plena autoridade no campo judicial e administrativo para nomear funcionários e aplicar a justiça, podendo até decretar a pena de morte para escravos, índios e homens livres. Adquiria alguns direitos: isenção de taxas, venda de escravos índios e recebimento de parte das rendas devidas à Coroa. Podia escravizar os indígenas, obrigando-os a trabalhar na lavoura ou enviá-los como escravos a Portugal até o limite de 30 por ano.
A Carta Foral tratava, principalmente, dos tributos a serem pagos pelos colonos. Definia ainda, o que pertencia à Coroa e ao donatário. Se descobertos metais e pedras preciosas, 20% seriam da Coroa e, ao donatário caberiam 10% dos produtos do solo. A Coroa detinha o monopólio do comércio do pau-brasil e de especiarias. O donatário podia doar sesmarias aos cristãos que pudessem colonizá-las e defendê-las, tornando-se assim colonos.
Mesmo assim, o sistema de capitanias cumpriu os objetivos ao preservar a posse da terra para Portugal, lançando os fundamentos da colonização, com base no tripé constituído pela grande propriedade rural, pela monocultura de um produto de larga aceitação na Europa e pelo trabalho escravo
Com a finalidade de "dar favor e ajuda" aos donatários e centralizar administrativamente a organização da Colônia, o rei de Portugal resolveu criar, em 1548, o Governo Geral.
A extinção do sistema de capitanias ocorreu formalmente em 28 de fevereiro de 1821, um pouco mais de um ano antes da declaração de independência. A maioria das capitanias tornaram-se províncias e o território de algumas.
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