História

Durante o período colonial, a Coroa Portuguesa, diante da existência de largas áreas de terras abandonadas em seu território, decidiu utilizar compulsoriamente o aforamento, através do instituto da sesmaria, segundo o qual o proprietário do solo tinha de aceitar a presença em suas terras de lavradores que iriam utilizá-la mediante remuneração. O sesmeiro, autoridade pública criada em Portugal, distribuía e fiscalizava as terras incultas.

Em 10 de abril de 1821, foi expedido um alvará, estabelecendo que todos os aforamentos existentes no Império Português seriam transformados em enfiteuses.

A diferença básica entre aforamento e enfiteuse era a duração: o aforamento ou emprazamento durava um período especificado em contrato, enquanto a enfiteuse era perpétua. ^[7]

Historicamente a enfiteuse teve como objetivo permitir ao proprietário que não desejasse, ou não pudesse usar o imóvel de maneira direta, poder cedê-lo a outro o uso e o gozo da propriedade, o qual se obrigava ao pagamento de uma pensão anual para utilização do fundo, funcionando como um arrendamento perpétuo. Também foi importante para o povoamento de muitos municípios brasileiros, por promover a ocupação de terras incultas ou impropriamente cultivadas.

No Brasil, já no Código Civil do Império, foi regulado o aforamento (arts. 605 a 649), ficando consignado que os bens municipais podiam ser aforados, mediante autorização legislativa (art. 610, § 2o)3.^[8]

Entretanto, o Código Civil de 1916 regulou a enfiteuse nos termos dos artigos 678 a 694, dispositivos - que permanecem em vigor em face de regra de direito intertemporal constante do artigo 2.038, caput,do Código Civil de 2002. O Código de 1916 restringia o alcance da enfiteuse apenas a "terras não cultivadas ou terrenos que se destinem à edificação" (art. 680). Nos artigos 678 e 680 (sem correspondência no Código Civil de 2002), o aforamente aparece como contrato bilateral de caráter perpétuo, em que, por ato "inter vivos", ou disposição de última vontade, o proprietário pleno cede a outrem o domínio útil, mediante o pagamento de pensão ou foro anual em dinheiro ou em frutos.

O renomado jurista Pontes de Miranda, referindo-se ao Código Civil de 1916, criticava a manutenção da enfiteuse na legislação brasileira:

"O Código Civil conserva a enfiteuse, que é um dos cânceres da economia nacional, fruto, em grande parte, de falsos títulos que, amparados pelos governos dóceis a exigências de poderosos, conseguiram incrustar-se nos registros de imóveis." ^[9]

No atual contexto jurídico brasileiro

As legislações atuais opuseram-se à perpetuidade de exploração da terra, estabelecendo normas com a finalidade de permitir a aquisição da plena propriedade e de por fim a essa relíquia jurídica.

A Constituição Brasileira de 1988, veio abrir uma possibilidade para o legislador ordinário extinguir a enfiteuse, conforme o artigo 49 das suas Disposições Transitórias:

"A lei disporá sobre o instituto da enfiteuse em imóveis urbanos, sendo facultada aos foreiros, no caso de sua extinção, a remição dos aforamentos mediante aquisição do domínio direto, na conformidade do que dispuserem os respectivos contratos."

Com a aprovação do atual Código Civil Brasileiro, que passou a vigorar em 11 de janeiro de 2003, a enfiteuse deixou de ser disciplinada e foi substituída pelo direito de superfície. O artigo 2.038 do Código proíbe a constituição de novas enfiteuses e subenfiteuses, subordinando-se as existentes, até sua extinção, aos princípios do Código Civil de 1916.

Pode-se afirmar que o atual desinteresse do instituto deve-se ao desaparecimento de grandes porções de terra desocupadas e à valorização das terras, independentemente da inflação, e à impossibilidade do aumento do foro, ressaltando-se que os novos problemas de ocupação do solo improdutivo no país têm sido enfrentados com outros meios jurídicos. Contudo, poucas são as legislações que ainda abrigam esse arcaísmo histórico e o Brasil caminha para a sua total extinção.

O Projeto de Lei Federal n.° 6.960/2002, em trâmite no Congresso Nacional, pretende acrescentar um parágrafo ao artigo 2.038 do Código Civil que provavelmente terá a seguinte redação:

"Fica definido o prazo peremptório de dez anos para a regularização das enfiteuses existentes e pagamentos dos foros em atraso, junto à repartição pública competente. Decorrido esse período, todas as enfiteuses que se encontrarem regularmente inscritas e em dia com suas obrigações, serão declaradas extintas, tornando-se propriedade plena privada. As demais reverterão de pleno direito para o patrimônio da União."

A vingar tal proposta, as enfiteuses poderão deixar de existir no território nacional no prazo de 10 anos, a contar da vigência do atual Código Civil.

Ressalte-se a tese de que a extinção das enfiteuses só ocorrerá efetivamente, quando decorrerem os dez anos contados da data da publicação da disposição supostamente inserta no Projeto de Lei nº 6.960/2002, em trâmite no Congresso Nacional, e não da vigência …do atual Código Civil, que passou a vigorar em 11 de janeiro de 2003.

Há que se atentar para a existência de duas situações:

I - os que se encontram com os pagamentos rigorosamente em dia, que não serão afetados pela alteração da Lei, sem correr qualquer risco, pois para eles será irrelevante se o prazo correrá da vigência do Código Civil de 2003 ou se da data de publicação do Projeto de Lei nº 6.960/2002, não apreciado pelo Congresso Nacional; e

II - os que se encontram inadimplentes, que seriam fatalmente prejudicados, pendendo sobre eles o iminente perigo da perda da propriedade para o Patrimônio da União. O objeto da Lei, no tempo, deve ter a mesma eficácia para todos, indistintamente, o que não acontecerá se o prazo for contado da vigência do Código Civil.

De observar que, se a Lei não retroage para prejudicar, os inadimplentes deverão ter o direito de valer-se do prazo pleno de 10 anos para saldarem as respectivas dívidas, contado a partir da data da publicação no Projeto de Lei nº 6.960/2002, com a inserção do pretenso parágrafo e não da vigência do Código Civil de 2003, haja vista já ter decorrido mais da metade do teórico prazo e o projeto de lei, pendente a fatal inserção, até março de 2008, encontra-se em trâmite no Congresso, sem previsão de apreciação.

Os terrenos de marinha e seus acrescidos são bens dominicais da União, conforme o inciso VII do artigo 20 da Constituição Brasileira de 5 de outubro de 1988. Portanto podem ser concedidos a terceiros, sob a forma de enfiteuse, sendo facultada aos foreiros, no caso de sua extinção, a remição dos aforamentos mediante aquisição do domínio direto. Entretanto, o parágrafo 3o do artigo 49, referindo-se à remissão dos aforamentos mediante a aquisição do domínio direto, estabelece que:

A enfiteuse continuará sendo aplicada aos terrenos de marinha e seus acrescidos, situados na faixa de segurança, a partir da orla marítima.

Isto equivale a dizer que os foreiros de imóveis na orla marítima jamais terão o domínio pleno sobre estas parcelas territoriais e terão de continuar pagando, perpetuamente, os foros e os laudêmios desses bens.

Santos (1982), referindo-se à legislação que trata os terrenos de marinha e seus acrescidos como bens da União, afirma que essa legislação é impar, não existindo em nenhum outro país tal cuidado.

Basta lembrarmo-nos dos Estados Unidos da América, onde o governo federal vem realizando esforços no sentido de adquirir a propriedade de terrenos litorâneos, uma vez que lá eles pertencem aos particulares, existindo, inclusive, praias particulares.^[10]

Por Marcela de Freitas Franco
A Enfiteuse é um direito real alheio que mais sacrificava a propriedade. Tem origem Grega, no entanto, foi no império Romano onde teve maior utilidade. Já não há previsões desse direito real no Código Civil de 2002, aliás, este a proíbe, porém não se pode esquecer dos contratos de Enfiteuse que existiam, ou melhor, que existem, pois, trata-se de um direito perpétuo.

A Roma antiga possuía muitas terras que foram conquistadas e que estavam improdutivas, por isso o imperador da época pediu que se criasse alguma medida para que os Romanos passassem a viver e produzir nessas terras. Assim, os cidadãos romanos “ganhavam” um pedaço de terra e em troca estavam obrigados a dar 50% de sua produção ao império e, além disso, se tivessem filho homem, quando este completasse 12 anos, deveria ser entregue também ao império para fortalecer o exército romano.

No Brasil a Enfiteuse surgiu na época colonial com o instituto das sesmarias, que não passavam de meras formas de aforamento que em 10 de abril de 1821 transformarem-se em enfiteuse pela expedição de um alvará. Tal direito real teve grande importância para a história do Brasil, pois foi uma forma de povoar vários espaços do País já que promovia a ocupação de terras que estavam improdutivas.

Na Enfiteuse há o proprietário da terra (senhorio), o qual oferece, gratuitamente, sua terra para ao enfiteuta, este passa a possuir o direito de usar, gozar, dispor e reaver. O senhorio só fica com o direito de dispor. Importante observar que o direito de dispor do enfiteuta é limitado, ou seja, ao dispor do bem deve dar preferência ao senhorio.

No momento em que se concretizava o contrato perpétuo de Enfiteuse estabelecia-se um valor anual para ser pago ao senhorio, a esse valor dá-se o nome de “foro”, que era um valor invariável. Como exemplo de “foro” pode-se dar o da cidade de Petrópolis no Rio de Janeiro, cujo “foro” é de um centavo ao ano.

Há outra espécie de pagamento na Enfiteuse, é o chamado “laudêmio”. O “laudêmio” consiste em um pagamento feito ao senhorio toda vez que houver qualquer forma de alienação do bem. Assim, se o enfiteuta quiser alienar o terreno recebido do senhorio, e este de forma preferencial não o quiser, ocorrerá a alienação a um terceiro que se tornará novo enfiteuta. Dessa alienação, deve-se dar ao senhorio, no máximo, 2,5% do valor vendido. Desse modo, em toda transferência onerosa do bem, por quem quer que seja o senhorio receberá 2,5% do valor.

Não era qualquer pessoa que podia fazer esse tipo de contrato de Enfiteuse. Necessário fazia preencher alguns requisitos como ser proprietário de bens, por isso é que geralmente os senhorios eram a Igreja Católica e a Família Real, além disso, deveria ter contrato para se efetivar o direito.

A única forma de se acabar com a Enfiteuse é pelo “Comisso”, que ocorrerá quando não se paga o “foro” por três vezes consecutivas, ou seja, por três anos seguidos. Somente dessa forma é que o enfiteuta perderá a propriedade e o senhorio já não poderá mais ter outros enfiteutas já que está proibido pelo novo Código Civil.

Gerência de Imóveis Foreiros

O que é ENFITEUSE? A enfiteuse é um direito real de posse, uso, gozo e disposição, entretanto sujeito a restrições procedentes de outrem.

ENFITEUSE significa o mesmo que AFORAMENTO e se dá, quando por ato entre vivos, o proprietário atribui a outrem o domínio útil do imóvel, pagando à pessoa que o adquire uma pensão (ou foro) anual, constituído-se assim em enfiteuta ou foreiro, como é mais conhecido.

Na Roma antiga, o instituto do aforamento (ou enfiteuse como é conhecido internacionalmente) foi utilizado como instrumento jurídico capaz de tornar produtivas grandes extensões de terra, bem como fixar populações nessas regiões.

A Coroa Portuguesa verificando a existência de largas áreas de terras abandonadas em seu território, entendeu utilizar compulsoriamente o aforamento, através do instituto da sesmaria; nela o proprietário do solo tinha de aceitar a presença em suas terras de lavradores que iriam utilizá-la mediante remuneração. O sesmeiro, autoridade pública criada em Portugal, distribuía e fiscalizava as terras incultas.

O aforamento foi transplantado para o Brasil, a partir do início da colonização, seguindo as determinações da legislação vigente, que previa a distribuição de sesmarias. A obtenção de terras no Brasil Colônia se dava através de sesmarias ou de aforamento, onde os interessados deveriam solicitar aos donatários, governadores ou câmaras municipais - no nosso caso específico, à Câmara do Rio de Janeiro, segundo a Carta Régia de 23/02/1713 - proprietários e responsáveis pelas doações de sesmarias. O aforamento era solicitado àqueles que detinham sesmarias (órgãos públicos, religiosos ou particulares).

Em 10/04/1821, foi expedido um Alvará estabelecendo que todos os aforamentos existentes no Império Português, seriam transformados em enfiteuses, uma vez que, apesar de significarem a mesma coisa, a diferença básica entre um e outro era a duração: o aforamento (ou emprazamento, como chamavam os portugueses), durava um período especificado em contrato, enquanto a enfiteuse era perpétua.